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O Leankeep além de não te dar dor de cabeça com instalação no computador, permite que você acesse seus dados de qualquer lugar com acesso a internet.
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Qual a melhor forma de administrar um condomínio? Não existe uma receita, mas uma das respostas corretas possíveis é: satisfazendo os condôminos, ou seja, ouvindo o que eles têm a dizer e solucionando os problemas que são apresentados. Mas, como gerenciar ocorrências de forma eficiente, fazendo com que elas sejam sanadas e, com o passar do tempo, até reduzidas?
Tudo começa com a abertura de um canal para o registro de ocorrências. Por ocorrência pode-se entender reclamações, solicitações de consertos e até avisos, ou seja, toda solicitação que demande uma ação de resposta. Grandes empresas contam com departamentos exclusivos para reclamações de clientes, os SAC (Serviço de Atendimento ao Consumidor), mas isso não se aplica a condomínios – pelo menos não da mesma maneira.
Registrando e resolvendo
Em condomínios que utilizam um software de manutenção predial eficiente como o Leankeep, as ocorrências são feitas via web ou mobile, pelo próprio celular. Uma pessoa previamente cadastrada no software e com permissão para acessá-lo – o síndico, um dos porteiros ou até mesmo um morador, por exemplo – verifica o que está acontecendo e fotografa ou manda uma mensagem, abrindo um registro.
O software recebe o registro, grava e imediatamente o responsável por solucionar a ocorrência é contatado. Quem a registrou pode acompanhar via e-mail o status do registro, desde a abertura até sua solução, já que cada passo fica gravado no sistema. A transparência é total, mas é apenas um dos benefícios oferecidos pelo controle de ocorrências do Leankeep.
Com o registro de todas as etapas no software é possível obter relatórios com o histórico das solicitações, das ocorrências mais frequentes e diversos outros indicadores úteis. Assim fica mais fácil verificar, por exemplo, durante uma reunião de condomínio, quem é o responsável por consertar o portão eletrônico, se ele tem realmente apresentado defeito constantemente, quanto está sendo gasto neste serviço e se o prestador está sendo satisfatório ou não.
Auxiliando na prevenção
Com esses registros em mãos, periodicamente é possível fazer análises para detectar falhas antes mesmo que elas ocorram, passando gradualmente da manutenção corretiva à manutenção preventiva. É lógico que zerar o número de ocorrências dentro de um condomínio não é factível, mas utilizar os dados armazenados no software para analisar manutenções passíveis de prevenção, sim.
Uma vez armazenados no software, os dados da ocorrência geram relatórios que podem apoiar a administração a fazer análises mais embasadas e a tomar decisões melhores. Dessa forma, as ações corretivas se tornarão menos frequentes e, quando necessárias, mais ágeis e efetivas. Por fim, com o envolvimento de todos e a transparência no processo, a participação tanto individual quanto coletiva é beneficiada e quem acaba ganhando é o condomínio.
Já que estamos em plena era das metáforas, aqui vai a nossa em relação aos sistemas de climatização.
Para facilitar a compreensão das responsabilidades que devem estar associadas aos sistemas de climatização, vamos apresentar uma analogia entre SISTEMAS DE CLIMATIZAÇÃO e MEDICAMENTOS:
1) Ambos são eficazes para suas aplicações específicas.
2) Ambos devem ser prescritos por profissionais habilitados:
MEDICAMENTOS por médico, através de uma receita médica.
SISTEMAS DE CLIMATIZAÇÃO por engenheiro de climatização, através de um projeto.
3) Ambos, quando adequadamente aplicados, apresentam efeitos satisfatórios.
MEDICAMENTOS, através da obediência da prescrição médica.
SISTEMAS DE CLIMATIZAÇÃO, através de uma instalação realizada de acordo com o projeto.
4) Ambos necessitam de um uso correto:
MEDICAMENTOS, através de obediência à bula do remédio.
SISTEMA DE CLIMATIZAÇÃO, através de uma adequada operação e manutenção.
5) Ambos necessitam de um correto acompanhamento:
MEDICAMENTO, através de exames periódicos.
SISTEMAS DE CLIMATIZAÇÃO, através de análises da qualidade do ar.
6) Ambos, quando mal aplicados, podem causar danos à saúde.
Com esta analogia, houve a intenção de salientar que os sistemas de CLIMATIZAÇÃO para cumprirem, com eficiência e segurança, as suas finalidades, devem ser PROJETADOS, EXECUTADOS e MANTIDOS com a supervisão de um engenheiro de climatização, evitando, como nos medicamentos, a “empurroterapia” de algum balconista de uma pretensa farmácia.
Luiz Fernando Michelena
Realizar com competência a gestão e a manutenção de um condomínio é tarefa que exige um tanto de responsabilidade e outro de transparência. Recentemente, com o desabamento de três edifícios no centro do Rio de Janeiro (RJ) e a interdição de outros dois ameaçados em Belo Horizonte (MG), foi possível constatar ainda mais a importância de uma manutenção predial competente e eficaz.
Não são poucas as atividades para administrar – desde o pagamento de contas e funcionários até conserto de elevadores e limpeza de piscina, a lista é grande – e, quanto mais bem feita e transparente a política, melhor a relação entre o administrador e os condôminos. A responsabilidade principal da manutenção depende do tipo de gestão de cada condomínio: ela pode ficar a cargo do proprietário do imóvel, do síndico ou ainda ser delegada a administradoras especializadas.
Os tipos de manutenção
Mas, afinal, por que a manutenção predial é importante? Ela é fundamental porque conserva e recupera a capacidade funcional da edificação e de suas partes para que estas continuem atendendo seus usuários com segurança. Ela cuida e recupera as instalações com atividades preditivas e corretivas levando em conta fatores como desempenho e vida útil de equipamentos e estruturas.
A gestão do imóvel pode ser preditiva, preventiva ou corretiva. A preditiva consiste no acompanhamento periódico dos equipamentos baseado na análise de dados coletados por monitoração ou inspeções. A preventiva serve para prevenir ocorrências, ou seja, cuida de reparos, lubrificação, ajustes e recondicionamentos. E a manutenção corretiva é decorrente de defeitos ou falhas que acabam gerando alto custo para o responsável.
Uma boa manutenção predial é aquela em que é possível parar de “apagar incêndios” para começar a agir de forma planejada. Na prática, significa deixar de ficar resolvendo imprevistos para analisar o que causa os problemas e corrigir essas falhas. Modificando situações permanentes de mau desempenho é possível deixar de conviver com problemas crônicos, criando um processo de melhoria contínua de padrões e sistemas.
A melhor solução
Uma solução eficiente é dispor de um software que auxilie nas tarefas de administração. O Leankeep – Software de Manutenção Predial funciona registrando e controlando ocorrências, auxiliando na solução de problemas e também na manutenção preventiva. A cada atividade necessária, um responsável treinado abre um chamado que automaticamente contata o responsável pela solução do problema.
Com o passar do tempo, as ocorrências registradas – seu histórico desde o chamado até a solução – vão criando no software um banco de dados que permite ações como verificar as datas das últimas manutenções, quem foi o responsável por elas e se a solução foi satisfatória. A análise periódica destes dados e indicadores possibilita antecipar situações e auxilia na tomada de decisões.
Obrigações legais como prestação de contas, renovação de seguro, realização de obras e até obrigações referentes aos funcionários podem ser agendadas no Leankeep, pois é possível programar avisos de quando elas precisam ser executadas. Atividades como limpeza da caixa d’água, emissão de laudo técnico de para-raios, pinturas, reparo de portões elétricos, interfones e manutenção de elevadores também devem ser cadastradas no software para acompanhamento e futuras estatísticas.
Documentos como plantas, projetos, manuais e registros também podem ser reunidos e armazenados nele – organização que se mostraria bastante útil no triste caso dos prédios que desabaram no RJ, cuja documentação que poderia explicar o ocorrido não foi completamente encontrada. O Leankeep apresenta-se como solução de custo acessível e prática, totalmente via web e disponível até mesmo pelo celular, facilitando a gestão predial e implantando um processo eficaz de melhoria contínua extremamente benéfico a médio prazo.
Climatizar significa controlar as condições do ar de um ambientes: Temperatura, velocidade, umidade e pureza do ar.
Os sistemas de climatização, de acordo com a finalidade, podem ser; Residenciais, Comerciais ou Industriais.
Para escolha do sistema ideal devem ser estudados os seguintes aspectos;
Levantamento das fontes de calor e carga térmica do ambiente, exigências arquitetônicas, disponibilidade de espaço, insolação e geografia da edificação.
Para residências a solução adequada está nos aparelhos Split, que são a versão separada do aparelho de janela, a condensadora, parte barulhenta do sistema fica na rua, e a evaporadora, que possui diversos modelos aparentes ou embutidos, fica no ambiente. Nestes sistemas deve se estudar o dimensionamento das máquinas em relação aos ambientes que serão climatizados, prever o local externo para instalação da condensadora, Tubulação de gás, elétrica e drenagem da evaporadora. Trata-se de uma instalação relativamente simples.
Para sistemas comercias e industriais é necessário mais cuidado, a garantia de bons resultados no investimento inicial e durante a vida útil compreende três etapas: Planejamento, Execução (Obra) e Manutenção.
A primeira etapa é o Planejamento, composto pelo estudo preliminar e escolha do sistema ideal, seguido do anteprojeto, projeto básico e memorial descritivo. Estes documentos orientam a contratação da instaladora.
A segunda etapa é a Execução da obra, que necessita de supervisão e gerenciamento para assegurar a aplicação dos padrões definidos no projeto até a conclusão e entrega da obra.
A terceira etapa de um sistema é o Plano de Manutenção Operação e Controle (PMOC) enquadrado nas exigências legais do Ministério da Saúde, portaria 3523 e da Anvisa Resolução Nº 9.
A manutenção é composta por atividades com periodicidades variadas, de acordo com cada tipo de sistema e de acordo com as recomendações dos fabricantes. As atividades devem ser programadas, executadas e registradas. Analises físico-química do ar devem ser feitas semestralmente por laboratório especializado e a manutenção assim como a obra devem possuir um responsável técnico de acordo com o CREA.
Autor: Luiz Michelena
luiz@michelena.com.br
No último post falamos um pouco sobre Manutenção Corretiva e quais benefícios ela pode trazer, hoje é a vez de falarmos de Manutenção Preventiva e entender melhor esse programa que identifica o problema antes da falha.
MANUTENÇÃO PREVENTIVA :
Existem muitas definições de manutenção preventiva. Entretanto, todos os programas de
gerência de manutenção preventiva são acionados por tempo. Em outras palavras, as tarefas de manutenção se baseiam em tempo gasto ou horas operacionais. A conhecida curva do tempo médio para falha (CTMF) ou da “banheira”, indica que uma máquina nova tem uma alta probabilidade de falha , devido a problemas de instalação, durante as primeiras semanas de operação. Após este período inicial, a probabilidade de falha é relativamente baixa por um período prolongado de tempo.
Após este período normal de vida da máquina, a probabilidade de falha aumenta abruptamente com o tempo transcorrido. Na gerência de manutenção preventiva, os reparos ou recondicionamentos da máquina são programados baseados na estatística CTMF.
A implementação da manutenção preventiva real varia bastante. Alguns programas são extremamente limitados e consistem de lubrificação e ajustes menores. Os programas mais abrangentes de manutenção preventiva programam reparos, lubrificação, ajustes, e
recondicionamentos de máquinas para toda a maquinaria crítica na planta industrial. O denominador comum para todos estes programas de manutenção preventiva é o planejamento da manutenção x tempo.
Todos os programas de gerência de manutenção preventiva assumem que as máquinas
degradarão com um quadro de tempo típico de sua classificação em particular. Por exemplo, uma bomba centrífuga , horizontal, de estágio simples normalmente rodará 18 meses antes que tenha que ser revisada. Usando técnicas de gerência preventiva, a bomba seria removida de serviço e revisada após 17 meses de operação.
O problema com esta abordagem é que o modo de operação e variáveis específicas da planta industrial ou do sistema afetam diretamente a vida operacional normal da maquinaria. O tempo médio entre as falhas (TMF) não será o mesmo para uma bomba que esteja trabalhando com água e uma bombeando polpas abrasivas de minério. O resultado normal do uso da estatística TMF para programar a manutenção ou é um reparo desnecessário ou uma falha catastrófica. No exemplo, a bomba pode não precisar ser recondicionada após 17 meses. Portanto, a mão de obra e o material usado para fazer o reparo foram desperdiçados. O segundo cenário da manutenção preventiva é ainda mais caro. Se a bomba falhar antes dos 17 meses, somos forçados a consertar usando técnicas corretivas. A análise dos custos de manutenção tem mostrado que um reparo feito de uma forma reativa (isto é, após a falha) normalmente será três vezes mais caro do que o mesmo reparo feito numa base programada, pelas razões citadas anteriormente.
O velho adágio de que as máquinas se quebrarão na pior hora possível é uma parte muito
real da manutenção de planta industriais. Normalmente, a quebra ocorrerá quando as demandas de produção forem as maiores. O pessoal de manutenção deve então reagir à falha inesperada. Neste modo de manutenção reativa, a máquina é desmontada e inspecionada para determinar os reparos específicos requeridos para retorná-la ao serviço. Se as peças de reparo não estiverem no estoque, elas devem ser encomendadas, a custos de mercado, e deve ser solicitado o envio expedito.
Mesmo quando as peças de reparo já estão no estoque da planta industrial, o tempo de mão de obra para reparo e o custo são muito maiores neste tipo de manutenção reativa. O pessoal de manutenção deve desmontar toda a máquina para localizar a fonte do problema ou problemas que forçaram a falha. Admitindo que eles identifiquem corretamente o problema, o tempo requerido para desmontar, reparar, e remontar a máquina seria, pelo menos, maior do que teria sido requerido por um reparo planejado.
Em programas de manutenção preditiva, o modo específico de falha (isto é, o problema)
pode ser identificado antes da falha. Portanto, as peças corretas para reparo, ferramentas, e4 habilidades da mão de obra podem estar disponíveis para corrigir o problema da máquina antes da ocorrência de falha catastrófica.
Talvez a diferença mais importante entre manutenção reativa e preditiva seja a capacidade de se programar o reparo quando ele terá o menor impacto sobre a produção. O tempo de produção perdido como resultado de manutenção reativa é substancial e raramente pode ser recuperado. A maioria das planta industriais, durante períodos de produção de pico, operam 24 horas por dia.
Portanto, o tempo perdido de produção não pode ser recuperado.
Márcio Tadeu de Almeida. D.Eng. Professor da Escola Federal de Engenharia de Itajubá.
A lógica da gerência em manutenção corretiva é simples e direta: quando uma máquina quebra, conserte-a. Este método ( “Se não está quebrada, não conserte” ) de manutenção de maquinaria fabril tem representado uma grande parte das operações de manutenção da planta industrial, desde que a primeira fábrica foi construída e, por cima, parece razoável. Uma planta industrial usando gerência por manutenção corretiva não gasta qualquer dinheiro com manutenção, até que uma máquina ou sistema falhe em operar.
A manutenção corretiva é uma técnica de gerência reativa que espera pela falha da máquina ou equipamento, antes que seja tomada qualquer ação de manutenção. Também é o método mais caro de gerência de manutenção.
Poucas plantas industriais usam uma filosofia verdadeira de gerência por manutenção corretiva. Em quase todos os casos, as plantas industriais realizam tarefas preventivas básicas, como lubrificação e ajustes da máquina, mesmo em um ambiente de manutenção corretiva. Entretanto, neste tipo de gerência, as máquinas e outros equipamentos da planta industrial não são revisados e não são feitos grandes reparos até que o equipamento falhe em sua operação.
Os maiores custos associados com este tipo de gerência de manutenção são: altos custos de estoques de peças sobressalentes, altos custos de trabalho extra, elevado tempo de paralisação da máquina, e baixa disponibilidade de produção.
Já que não há nenhuma tentativa de se antecipar os requisitos de manutenção, uma planta industrial que utilize gerência por manutenção corretiva absoluta deve ser capaz de reagir a todas as possíveis falhas dentro da fábrica. Este método reativo de gerência força o departamento de manutenção a manter caros estoques de peças sobressalentes que incluem máquinas reservas ou, pelo menos, todos os principais componentes para todos os equipamentos críticos da fábrica. A alternativa é fundar-se em vendedores de equipamentos que possam oferecer entrega imediata de todas as peças sobressalentes requisitadas.
Mesmo que o último seja possível, as recompensas para entrega expedita aumenta, substancialmente os custos de reparo de peças e de tempo paralisado necessário para corrigir as falhas das máquinas. Para minimizar o impacto sobre a produção criada por falhas inesperadas das máquinas, o pessoal da manutenção também deve estar apto a reagir imediatamente a todas as falhas da máquina. O resultado líquido deste tipo reativo de gerência de manutenção é maior custo de manutenção e menor disponibilidade de maquinaria de processo. A análise dos custos da manutenção indica que um reparo realizado no modo corretivo- reativo terá em média um custo cerca de 3 vezes maior que quando o mesmo reparo for feito dentro de um modo programado ou preventivo. A3 programação do reparo garante a capacidade de minimizar o tempo de reparo e os custos associados de mão de obra. Ela também garante os meios de reduzir o impacto negativo de remessas expeditas e produção perdida.
Márcio Tadeu de Almeida. D.Eng. Professor da Escola Federal de Engenharia de Itajubá. Fonte: http://www.mtaev.com.br/download/mnt1.pdf
Outros 22 empreendimentos, somente de Curitiba, estão em processo de certificação pela USGBC. Entre eles estão o Aroeira Office Park, da Aroeira Administração; o Iguaçu 2820, da Laguna Construtora & Incorporadora Ltda; e o AR 3000 Cabral Corporate and Offices, da Construtora Andrade Ribeiro. Em todo o país já são 31 empreendimentos certificados – 26 em São Paulo, quatro no Rio de Janeiro e um na Bahia.
O Curitiba Office Park foi inscrito na categoria Core & Shell da USGBC, que compreende projeto e construção de prédios de escritórios de grandes lajes – o COP tem 14 mil metros quadrados de área construída e 1.350 de laje e alcançou certificação de nível Prata (28 a 33 pontos). Outros níveis são: Certificado (23 a 27), Ouro (34 a 44) e Platina (45 a 61).
Uma lista imensa precisa ser atendida e a pontuação é diferente para cada item. “Como pioneiros no processo e com as regras não muito claras, acredito que chegamos muito longe atingindo essa classificação. Mais importante que o nível, é a certificação”, afirma o diretor da Top Imóveis, Eduardo Schulman. O investimento foi de R$ 35 milhões no projeto da primeira torre, concluída em 2009, de 5 a 7% a mais do que um edifício comum, conforme estimativa da Leed. O projeto prevê até três torres
ÁGUA E ENERGIA SÃO AS CHAVES
Redução no consumo de água e energia são os quesitos mais importantes para a certificação. “Em um edifício sustentável, além do conforto e qualidade do ambiente, tem a redução nas contas do dia a dia”, afirma a gerente de operações da BP Empreendimentos, Lucélia Monteiro. O COP pratica desde reuso de água à preservação de espécies nativas, além de espaço para bicicletário, entrada de luz do sol e circulação de ar natural no subsolo e sofisticados sistemas de automação. A redução do consumo de água é de 46,8% e de energia 19%, comparada a empreendimentos do mesmo padrão, que não têm o selo. “A economia de energia acontece especialmente pelo emprego de vidros especiais, que permitem entrada de luz no prédio, com baixa retenção de calor, além de um eficiente sistema de ar-condicionado”, explica Schulman, da Top Imóveis.
Artigo, parcialmente, transcrito da GAZETA DO POVO
Este Plano foi estabelecido pelo Ministério da Saúde, através da Portaria Nº 3.523, de 28/08/1998 e regulamentado pela a Agência Nacional de Vigilância Sanitária (ANVISA),
através da resolução RE nº.9 de 16/01/2003.
A aplicação do PMOC esta sendo fiscalizada pela a ANVISA e a responsabilidade técnica, pelos Conselhos Regionais de Engenharia e Arquitetura (CREAS).
Para o acompanhamento do PMOC, foram criados processos de manutenção prediais informatizados por “softwares”, via “web”, que atendem às atuais exigências legais e que proporcionam várias vantagens adicionais, dentre elas estão listadas algumas:
Alguns processos informatizados, que foram desenvolvidos para o atendimento do PMOC, estão sendo tão exitosos na aplicação dos sistemas de ar condicionado que, também, passaram a ser aplicados para outros sistemas do mesmo prédio. Com estas novas aplicações, passaram a controlar a manutenção predial geral.
Luiz Michelena
luiz@michelena.com.br
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